Как бизнесу привлечь финансирование под залог собственного помещения
У компании, владеющей помещением, есть актив, который обычно используют только как площадку для работы. Между тем магазин, склад или офис в собственности выглядит для кредитора понятным предметом залога, а значит, позволяет привлечь деньги на более мягких условиях, чем по беззалоговым банковским продуктам. Малый и средний бизнес пользуется этой возможностью реже, чем мог бы. Мешает представление, что процедура долгая и сложная.
Когда деньги нужны быстрее, чем их даёт оборот
Чаще всего дело в кассовом разрыве. Товар отгрузили, покупателю дали отсрочку, а налоги, зарплату и арендную плату нужно вносить по графику. Вторая причина связана с ростом: появился крупный контракт, под который нужно закупить сырьё, нанять людей или взять технику в лизинг. Третья кроется в сезонности, когда закупка идёт в один квартал, а выручка приходит в другой.
Во всех трёх случаях речь не о спасении бизнеса, а о нормальном финансировании оборота. Проблема в том, что банк требует от юридического лица устойчивой отчётности за несколько периодов и долго рассматривает заявку. Компании с короткой историей или нестабильной выручкой такой порядок подходит не всегда.
Какие объекты принимают в обеспечение
Кредитора интересует ликвидность: насколько быстро объект можно продать, если заёмщик перестанет платить. Отсюда и требования.
- торговые и офисные помещения на первых этажах с отдельным входом;
- склады и производственные здания с подъездными путями;
- земельный участок вместе со стоящим на нём зданием;
- апартаменты и помещения свободного назначения в жилых комплексах.
Заметно сложнее с объектами, у которых ограничен круг покупателей: узкоспециализированное производство, помещения в подвалах, здания на арендованной земле с коротким сроком договора. Их либо не принимают, либо оценивают консервативно. При этом залог не мешает вести деятельность. Обычно кредит под залог коммерческой недвижимости оформляют с сохранением объекта в пользовании собственника: магазин продолжает торговать, склад принимает товар. Ограничено распоряжение имуществом, то есть продажа и передача в новый залог, а сдача помещения в аренду обычно требует согласия залогодержателя.
От чего зависит сумма
Оценку проводит независимая организация или сам кредитор. В расчёт идут расположение, площадь, транспортная доступность, состояние здания и назначение по документам. Отдельно смотрят на действующие договоры аренды: помещение со стабильными арендаторами оценивается выше пустующего, потому что приносит подтверждаемый доход.
Кредит выдают не на полную стоимость объекта, а на её часть. Разница покрывает возможное падение цены и издержки на реализацию. Для ликвидных помещений в проходных местах доля выше, для специфичных объектов – ниже.
Документы и сроки
Комплект собирают по двум направлениям. По объекту заказывают выписку из ЕГРН, готовят правоустанавливающие документы, техническую документацию и при необходимости отчёт об оценке. По бизнесу понадобятся учредительные документы, налоговая отчётность, выписки по расчётному счёту и сведения о действующих обязательствах.
Основные задержки возникают не по вине кредитора, а из-за расхождений в документах: неучтённая перепланировка, несовпадение фактического использования с назначением по ЕГРН, незарегистрированные пристройки. Проверить это стоит до подачи заявки, иначе сделка встанет на этапе регистрации.
Что просчитать заранее
Залоговое финансирование дешевле беззалогового, но и цена ошибки выше: при систематических просрочках взыскание обращается на помещение, в котором ведётся деятельность. Поэтому платёж соотносят не с выручкой, а с чистым денежным потоком, причём считают его по худшему сценарию: провал продаж и задержка оплаты от контрагентов.
Разумно заранее уточнить условия досрочного погашения, порядок пересмотра ставки и требования к страхованию объекта. Эти пункты влияют на итоговую стоимость денег не меньше, чем заявленный процент, но замечают их обычно уже после подписания.
